宅建よみとき用語集

不動産鑑定評価（原価法・取引事例比較法・収益還元法）とは

読み方：ふどうさんかんていひょうか

不動産鑑定士が、不動産の適正な価格を判定すること。原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つの手法が基本。

やさしく言うと

不動産の価格は、「造り直すといくらかかるか」「似た物件がいくらで売れたか」「その物件からどれだけ収益が得られるか」という3つの見方で考えます。それぞれに対応するのが、原価法、取引事例比較法、収益還元法です。

鑑定評価では、原則として複数の手法を組み合わせて価格を求めます。

たとえば

賃貸マンションの価格を求めるとき、将来の家賃収入から経費を引いた純収益をもとに、収益還元法で収益価格を求めた。

試験で押さえるポイント

  • 原価法: 今もう一度造るといくらかかるか（再調達原価）から、古くなった分などを差し引いて（減価修正）、積算価格を求める。
  • 取引事例比較法: 似た物件の取引事例を集め、事情補正・時点修正をし、地域要因・個別要因を比べて、比準価格を求める。投機的な取引の事例は使えない。
  • 収益還元法: 将来生み出すと期待される純収益の現在の価値の合計から、収益価格を求める。直接還元法とDCF法がある。自分で使っている不動産にも、貸したと想定して使える。
  • 価格の種類: 正常価格、限定価格（隣の土地を合わせて買うときなど）、特定価格、特殊価格（文化財など）。
  • 原価法は、造成地や埋立地のように、再調達原価がわかる土地にも使える。

2026年11月10日時点の法令をもとにした学習用のまとめです。法令は改正されることがあるので、試験の前には最新の教材や公式の資料で確かめてください。