最有効使用の原則とは

やさしく言うと

駅前の広い土地に古い平屋が建っているとき、その土地の価値は「平屋のままの使い方」ではなく、「マンションや店舗を建てるなど、いちばん効果的な使い方」を前提に考えます。これが最有効使用の原則です。

ただし、最有効使用は、ふつうの良識と能力を持つ人が選ぶ、法律に合った現実的な使い方でなければなりません。持ち主の個人的な事情による今の使い方が、最有効使用とは限りません。

たとえば

商業地域の駅前にある土地に、持ち主の趣味で小さな倉庫だけが建っていた。鑑定評価では、周りの土地の使われ方（店舗やビル）も参考にして、店舗ビルの敷地として使うことを最有効使用と判定した。

試験で押さえるポイント

• 最有効使用とは、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による、合理的かつ合法的な最高最善の使用方法。
• 現実の使用方法が、最有効使用に基づいているとは限らない。
• 個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の特性の制約を受けるので、近隣地域の標準的使用との関係を明らかにして判定する。ただし、位置や規模などによっては標準的使用と異なる用途になることもある。
• 建物とその敷地では、現実の建物の用途が更地としての最有効使用と一致しない場合がある。取壊しや用途変更の費用も考えて判定する。
• 使用収益が将来相当の期間続く使い方で、効用を十分に発揮できる時期が予測できないほど遠い将来ではないこと。
• 正常価格を求めるときの市場参加者は、最有効使用を前提とした価値判断をするものとされる。

あわせて読みたい用語

• 不動産鑑定評価（原価法・取引事例比較法・収益還元法）
• 価格の種類（正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格）