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価格の種類（正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格）とは

読み方：かかくのしゅるい

不動産鑑定評価で求める価格の4つの種類。基本は正常価格で、依頼の目的や条件によって、限定価格・特定価格・特殊価格を求める。

やさしく言うと

同じ土地でも、誰がどんな目的で買うかによって、ふさわしい値段は変わります。ふつうの市場で、ふつうの人どうしが取引したらつく値段が正常価格です。

隣の人が土地を合わせて広くするために買う場合（限定価格）や、会社の再建の手続きで早く売る必要がある場合（特定価格）、文化財のように市場で売り買いされない場合（特殊価格）は、正常価格とは別の考え方で価格を求めます。

たとえば

借地権を持っているAが、地主からその土地の所有権（底地）を買い取ることになった。2つを合わせると完全な所有権になり価値が上がるので、この売買のために求める価格は限定価格になる。

試験で押さえるポイント

正常価格: 市場性のある不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表す適正な価格。売り急ぎや買い進みなどの特別な動機がなく、相当の期間市場に公開されていることなどが前提。
限定価格の例: 借地権者が底地を併合するための売買、隣接する不動産を併合するための売買、経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買。
特定価格の例: 証券化対象不動産の投資採算価値、民事再生法に基づく早期売却を前提とした価格、会社更生法・民事再生法に基づく事業の継続を前提とした価格。
特殊価格: 文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物など、一般に市場性のない不動産について、利用現況などを前提に求める価格。
鑑定評価で求めるのは基本的には正常価格。依頼目的に対応した条件によって、限定価格・特定価格・特殊価格を求める場合がある。評価目的によっては、特定価格として求めなければならない場合もある。

2026年11月10日時点の法令をもとにした学習用のまとめです。法令は改正されることがあるので、試験の前には最新の教材や公式の資料で確かめてください。