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居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除とは

読み方：きょじゅうようざいさんのじょうとそんしつのそんえきつうさん・くりこしこうじょ

マイホームを買ったときより安く売って損が出たとき、その損を給料などの所得から差し引き、引ききれない分を翌年以後3年間繰り越せる特例。

やさしく言うと

土地や建物を売って出た損は、ふつうは給料などのほかの所得と差し引きできません。しかし、マイホームの売却で損が出た場合は、一定の要件を満たせば、ほかの所得と差し引き（損益通算）、それでも残った損を翌年以後3年間繰り越せます（繰越控除）。

特例は2つあります。新しい家に買い換える場合の特例と、買い換えなくても住宅ローンが売値より多く残る場合の特例です。

たとえば

7年前に5,000万円で買ったマンションを3,500万円で売り、住宅ローンを組んで新しい家を買った。売却で出た損を、その年の給与所得から差し引き、引ききれなかった分を翌年以後に繰り越した。

試験で押さえるポイント

2027年12月31日までの譲渡が対象。
売った年の1月1日時点で、家屋と土地の所有期間がともに5年を超えていること。
買換えの場合: 売った年の前年から翌年までに新しい家を取得し、床面積50㎡以上、取得した年の年末に返済期間10年以上の住宅ローンがあること。
買い換えない場合: 売買契約日の前日に返済期間10年以上の住宅ローン残高があり、売った代金がその残高より少ないこと。差し引ける損は「ローン残高−売った代金」まで。
繰越控除は、合計所得金額が3,000万円を超える年には使えない（損益通算には所得の制限がない）。
配偶者や親子など、特別の関係がある人への売却には使えない。

2026年11月10日時点の法令をもとにした学習用のまとめです。法令は改正されることがあるので、試験の前には最新の教材や公式の資料で確かめてください。