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特定の居住用財産の買換え特例とは

読み方：とくていのきょじゅうようざいさんのかいかえとくれい

長く住んだマイホームを売って新しいマイホームに買い換えたとき、売った利益への課税を、新しい家を売るときまで先送りにする特例。

やさしく言うと

マイホームを売って、そのお金で次の家を買う人は、手元に現金が残りません。そこで、一定の要件を満たす買換えなら、売った利益にすぐには税金をかけず、将来その新しい家を売るときまで先送りにします。

税金がなくなるわけではありません（課税の繰延べ）。また、3,000万円特別控除や軽減税率の特例とは一緒に使えないので、どちらが得かを比べて選びます。

たとえば

20年住んだ自宅を8,000万円で売り、9,000万円の新しいマンションを買った。買換え特例を使ったので、今回の売却では譲渡所得の税金がかからない。将来このマンションを売るときに、先送りした分も含めて課税される。

試験で押さえるポイント

2027年12月31日までの譲渡が対象（令和8年度改正で2年延長）。
売る家: 居住期間10年以上、売った年の1月1日時点で家屋と土地の所有期間がともに10年超、売った代金が1億円以下。
買う家: 売った年の前年から翌年までに取得し、決められた期限までに住む。家屋の床面積50㎡以上、土地の面積500㎡以下。中古住宅は築25年以内か耐震基準に適合するもの。2024年以後に住む新築住宅は、原則として省エネ基準に適合していること。
税金をなくす特例ではなく、課税を先送りする特例（課税の繰延べ）。
3,000万円特別控除、軽減税率の特例、譲渡損失の特例とは併用できない。
配偶者や親子など、特別の関係がある人への売却には使えない。

2026年11月10日時点の法令をもとにした学習用のまとめです。法令は改正されることがあるので、試験の前には最新の教材や公式の資料で確かめてください。