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区分所有建物（専有部分・共用部分）とは

読み方：くぶんしょゆうたてもの

マンションのように、1棟の建物を部屋ごとに分けて所有する建物。各自が持つ部屋が専有部分、廊下や階段など皆で使う部分が共用部分。

やさしく言うと

マンションでは、各部屋をそれぞれの持ち主（区分所有者）が所有します。この部屋の部分を専有部分といいます。一方、エントランスや廊下、階段、外壁などは、全員で使う共用部分です。

共用部分は区分所有者全員の共有で、持分は原則として専有部分の床面積の割合で決まります。区分所有者は全員で、建物を管理するための団体（いわゆる管理組合）を当然に作ることになり、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことができます。

たとえば

Aがマンションの301号室を買うと、301号室の専有部分のほか、廊下やエレベーターなどの共用部分の持分と、敷地を使う権利（敷地利用権）も一緒に取得する。

試験で押さえるポイント

廊下や階段室のように、構造上みんなで使う部分は、当然に共用部分になる（法定共用部分）。集会室などを規約で共用部分にすることもでき（規約共用部分）、その旨を登記しないと第三者に対抗できない。
共用部分の持分は、規約に別段の定めがなければ、専有部分の床面積の割合による。床面積は、壁などの内側線で囲まれた部分の水平投影面積で測る。
共用部分の持分は専有部分の処分に従い、専有部分と分離して処分できない。共用部分には、登記を対抗要件とする民法177条は適用されない。
敷地利用権が共有などの場合、専有部分と敷地利用権は、規約に別段の定めがなければ分離して処分できない。
区分所有者は、全員で建物と敷地などを管理する団体を構成する（入るか入らないかは選べない）。
2026年4月施行の改正で、区分所有者が互いに協力して建物を管理する責務が明記され、国内に住所のない区分所有者が国内管理人を選べる制度もできた。

2026年11月10日時点の法令をもとにした学習用のまとめです。法令は改正されることがあるので、試験の前には最新の教材や公式の資料で確かめてください。