自己の所有に属しない物件の売買の制限とは

やさしく言うと

民法では、他人の物を売る契約（他人物売買）も有効です。しかし、業者がまだ手に入れていない物件を売ってしまい、結局手に入らなければ、買主は家を受け取れません。

そこで宅建業法は、業者が自ら売主となるとき、自分のものでない物件の売買契約（予約を含む）を原則として禁じています。ただし、業者が物件を確実に取得できる場合などは例外です。

たとえば

Bさんの土地を買う契約をBさんと結んだ宅建業者Aは、まだ引渡しや登記を受けていなくても、その土地を会社員Cに売る契約を結べる。ただし、Bさんとの契約が「Bさんの転勤が決まったら売る」といった停止条件付きのものや、農地法の許可を受けることが条件になっているものなら、Cとは契約できない。

試験で押さえるポイント

• 禁止されるのは、業者が自ら売主となる売買契約。予約も含む。
• 例外1: 業者が物件を取得する契約（予約を含む）を結んでいるときなど、業者が物件を確実に取得できる場合。ただし、効力の発生が条件にかかる契約（停止条件付きのものや、農地法5条の許可を条件とするもの）は除く。土地区画整理事業の保留地予定地を施行者から取得する契約を結んでいる場合も、この例外に当たる。
• 例外2: 未完成物件の売買で、手付金等の保全措置を講じているとき。
• 取得する契約を結んでいれば、まだ引渡しや登記を受けていなくても売れる。
• かかるのは買主が業者でないときだけ（8種制限の1つ）。業者どうしの取引にはかからない。
• 民法では他人物売買も有効なので、その違いが問われやすい。

あわせて読みたい用語

• 8種制限（自ら売主制限）
• 手付金等の保全措置
• 農地法（3条・4条・5条）