担保責任の特約の制限とは
読み方：たんぽせきにんのとくやくのせいげん
宅建業者が自ら売主のとき、契約不適合責任について、民法より買主に不利な特約はできないというルール。通知期間を「引渡しから2年以上」とする特約だけは例外。
やさしく言うと
民法では、売った物の種類や品質が契約の内容に合わないとき、買主は不適合を知った時から1年以内に売主に通知すれば、修補などの追完、代金の減額、損害賠償、解除を求められます。
業者が自ら売主で買主が業者でないときは、この民法のルールより買主に不利な特約は無効です。ただし、通知の期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約は、例外として認められています。
たとえば
宅建業者Aが会社員Bに中古住宅を売るとき、「不適合の通知期間は引渡しから2年」と定めるのは有効。「引渡しから1年」と定めると無効になり、民法どおり「Bが不適合を知った時から1年以内に通知」となる。
試験で押さえるポイント
- 民法のルール: 買主は不適合を知った時から1年以内に通知する。売主が引渡しの時に不適合を知っていたか、重大な過失で知らなかったときは、この期間の制限はない。
- 対象になるのは、物件の種類や品質が契約の内容に合わない場合の責任。民法の1年の通知期間がかかるのも、この種類・品質の不適合だけ。
- 有効な特約: 通知期間を引渡しの日から2年以上とするもの。
- 無効な特約の例: 責任を一切負わない、通知期間を引渡しから1年とする、損害賠償や解除はできないとする、など。
- 無効になったときは、民法の規定どおりになる。
- 民法より買主に有利な特約は有効。
- かかるのは業者が自ら売主・買主が業者でないときだけ（8種制限の1つ）。
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2026年11月10日時点の法令をもとにした学習用のまとめです。法令は改正されることがあるので、試験の前には最新の教材や公式の資料で確かめてください。