宅建よみとき用語集

2項道路（みなし道路）・セットバックとは

読み方：にこうどうろ・せっとばっく

幅4m未満の古くからの道でも、特定行政庁が指定すれば建築基準法上の道路とみなすもの。その代わり、建て替えのときは道の中心から2m下がって建てる（セットバック）。

やさしく言うと

古い住宅地には、幅2〜3mほどの狭い道に家が並んでいる所があります。これを道路と認めないと、多くの家が建て替えできなくなります。そこで、建築基準法の道路のルールがかかり始めた時に、すでに建物が立ち並んでいた幅4m未満の道で、特定行政庁が指定したものを道路とみなしています。建築基準法42条2項に定めがあるので「2項道路」と呼ばれます。

その代わり、道の中心線から2m下がった線が道路の境界線とみなされます。将来、両側の家が建て替えるたびに下がっていけば、幅4mの道になるという考え方です。

たとえば

幅3mの2項道路（反対側は普通の宅地）に面した土地で、Aが家を建て替える。道の中心線から2mの線が道路の境界とみなされるので、今の境界から0.5mの帯の部分は道路として扱われ、建物は建てられず、敷地面積にも入らない。

試験で押さえるポイント

  • 原則として、道の中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とみなす（幅6m以上が必要な区域では原則3m）。
  • 道の片側が崖地・川・線路敷地などのときは、その崖地等の側の境界線から4mの線を道路の境界線とみなす。
  • セットバックした部分は道路とみなされるので、建物や塀などは建てられない。
  • セットバックした部分は、建ぺい率や容積率を計算するときの敷地面積に入れない。
  • 幅1.8m未満の道を2項道路に指定するときは、特定行政庁はあらかじめ建築審査会の同意を得る。

2026年11月10日時点の法令をもとにした学習用のまとめです。法令は改正されることがあるので、試験の前には最新の教材や公式の資料で確かめてください。